Как правильно выбрать локацию и стратегию при покупке недвижимости: советы эксперта
Нестабильная геополитическая ситуация вызывает у большинства людей чувство неопределенности. А у тех, кто только собирается начать инвестировать, — непонимание и страх первого шага. Где покупать недвижимость без рисков и какую стратегию выбрать для вложений, рассказала эксперт по доходной недвижимости Наталия Закхайм.
РИСКОВЫЕ ЛОКАЦИИ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Группа городов, в которых лучше не покупать недвижимость, — это те «перегретые» территории, где объекты будут долго окупаться: Санкт-Петербург, Пермь, Краснодар и Сочи.
Возьмем в пример Санкт-Петербург: средняя квартира не в центре и не у метро стоит 7–8 млн рублей, а сдать ее можно максимум за 30-35 тысяч рублей в месяц. Окупаться жилплощадь будет 24 года, если это ваш первый объект и нет других источников дохода. Для Краснодара этот показатель составит 19 лет (приблизительно как в Сочи). А «однушка» на Урале отобьет затраты за 22 года. Для первого инвестиционного вложения это неудачные варианты.
![Выбирайте подходящие локации для инвестиционной недвижимости Выбирайте подходящие локации для инвестиционной недвижимости](https://www.grazia.ru/upload/img_cache/0fd/0fd1110f5f7cd45393a2883dd023f3ae_cropped_510x638.webp)
ПОДХОДЯЩИЕ ЛОКАЦИИ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Города, к которым, напротив, стоит присмотреться, — это процветающие миллионники. Принимайте во внимание степень развития региона, привлекательность для туристов и пригодность для проживания. Не менее важна экономическая стабильность, приемлемая экологическая обстановка, а также потенциал роста объектов недвижимости. Из подходящих по таким критериям территорий можно выделить Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург и Новосибирск.
СТРАТЕГИИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Главное правило, которому должны следовать начинающие инвесторы, состоит в том, чтобы брать «выгодные деньги» на покупку объектов. Под термином «выгодные деньги» мы понимаем заемные средства, полученные по льготным ипотечным программам с выгодными условиями кредитования. Только после этого следует выбирать стратегию, с которой можно возместить потраченные деньги. Рассмотрим самые доходные варианты, актуальные для этого года.
![Обратите внимание на нужную стратегию Обратите внимание на нужную стратегию](https://www.grazia.ru/upload/img_cache/aa8/aa82ed65476d54bfa4ff13163305b7e8_cropped_510x634.webp)
ПОКУПКА ЖИЛЫХ И КОММЕРЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ СДАЧИ
Этот способ самый простой, устойчивый и антиинфляционный. Цены на аренду постепенно увеличиваются, в то время как долг банку дешевеет на фоне инфляции. Если присмотреться к покупке коммерческих помещений, то спрос на них достаточно большой. Ежемесячно открывается все больше копицентров, кофеен, кулинарий и магазинов — спрос появится, и его уровень будет зависеть от расположения, размеров и функциональности вашего объекта.
ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Недавняя программа господдержки ИЖС (прим. ред.: индивидуальное жилищное строительство) подняла спрос на земли в пригородах. Это инвестиционно выгодный вариант, поскольку участки стоят дешево (стоимость сотки — 535 000 руб.) относительно квадратных метров в квартирных домах (прибл. 170 000 за кв. м). А построенные дома будут расти в цене в зависимости от того, насколько развивается инфраструктура — появляются магазины, школы, детские сады и возможности для досуга. Этот тип собственности начал набирать популярность еще во время ковида, когда людям не хватало свободы и личного пространства.
![Спрос на земли в пригородах поднялся Спрос на земли в пригородах поднялся](https://www.grazia.ru/upload/img_cache/9b7/9b7684b8b5dd3b6e1ea763f7a8c84278_cropped_510x636.webp)
ПОКУПКА НЕСТАНДАРТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
К таким объектам относятся кладовые, гаражи и парковочные места. Плюс стратегии заключается в минимальных рисках — в городах много новостроек, а мест для автомобилей и хранения личных вещей мало. К тому же порог вхождения довольно низкий — подобные объекты стоят немного, не требуют дорогого обслуживания и больших усилий.
![Флиппинг — еще одна стратегия Флиппинг — еще одна стратегия](https://www.grazia.ru/upload/img_cache/89b/89b996a86bda6c3aa24cf6274720a85f_cropped_510x636.webp)
ФЛИППИНГ
Название произошло от английского глагола to flip — «переворачивать». Суть метода в том, чтобы покупать бюджетные квартиры или дома в плохом состоянии. А после покупки их улучшать — делать перепланировку или капитальный ремонт для того, чтобы продать или сдать объект по более выгодной цене. Плюс этой технологии состоит в том, что она требует чуть меньше вложений, чем покупка качественной «вторички». Но есть и риски, связанные с рыночными колебаниями. Да и с постоянным ростом цен на стройматериалы невозможно предугадать затраты на ремонт. Прибыльность сделки в такой ситуации непредсказуема.
Несмотря на то, что рынок недвижимости постоянно растет и квартиры дорожают, у новичков-инвесторов всегда есть возможности для старта. Главное, вовремя увидеть эти возможности в виде подходящих госпрограмм и ипотечных условий.