Как правильно выбрать локацию и стратегию при покупке недвижимости: советы эксперта

Группа городов, в которых лучше не покупать недвижимость, — это те «перегретые» территории, где объекты будут долго окупаться: Санкт-Петербург, Пермь, Краснодар и Сочи.

Возьмем в пример Санкт-Петербург: средняя квартира не в центре и не у метро стоит 7–8 млн рублей, а сдать ее можно максимум за 30-35 тысяч рублей в месяц. Окупаться жилплощадь будет 24 года, если это ваш первый объект и нет других источников дохода. Для Краснодара этот показатель составит 19 лет (приблизительно как в Сочи). А «однушка» на Урале отобьет затраты за 22 года. Для первого инвестиционного вложения это неудачные варианты.

Города, к которым, напротив, стоит присмотреться, — это процветающие миллионники. Принимайте во внимание степень развития региона, привлекательность для туристов и пригодность для проживания. Не менее важна экономическая стабильность, приемлемая экологическая обстановка, а также потенциал роста объектов недвижимости. Из подходящих по таким критериям территорий можно выделить Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург и Новосибирск.

Главное правило, которому должны следовать начинающие инвесторы, состоит в том, чтобы брать «выгодные деньги» на покупку объектов. Под термином «выгодные деньги» мы понимаем заемные средства, полученные по льготным ипотечным программам с выгодными условиями кредитования. Только после этого следует выбирать стратегию, с которой можно возместить потраченные деньги. Рассмотрим самые доходные варианты, актуальные для этого года.

Этот способ самый простой, устойчивый и антиинфляционный. Цены на аренду постепенно увеличиваются, в то время как долг банку дешевеет на фоне инфляции. Если присмотреться к покупке коммерческих помещений, то спрос на них достаточно большой. Ежемесячно открывается все больше копицентров, кофеен, кулинарий и магазинов — спрос появится, и его уровень будет зависеть от расположения, размеров и функциональности вашего объекта.

Недавняя программа господдержки ИЖС (прим. ред.: индивидуальное жилищное строительство) подняла спрос на земли в пригородах. Это инвестиционно выгодный вариант, поскольку участки стоят дешево (стоимость сотки — 535 000 руб.) относительно квадратных метров в квартирных домах (прибл. 170 000 за кв. м). А построенные дома будут расти в цене в зависимости от того, насколько развивается инфраструктура — появляются магазины, школы, детские сады и возможности для досуга. Этот тип собственности начал набирать популярность еще во время ковида, когда людям не хватало свободы и личного пространства.

К таким объектам относятся кладовые, гаражи и парковочные места. Плюс стратегии заключается в минимальных рисках — в городах много новостроек, а мест для автомобилей и хранения личных вещей мало. К тому же порог вхождения довольно низкий — подобные объекты стоят немного, не требуют дорогого обслуживания и больших усилий.

Название произошло от английского глагола to flip — «переворачивать». Суть метода в том, чтобы покупать бюджетные квартиры или дома в плохом состоянии. А после покупки их улучшать — делать перепланировку или капитальный ремонт для того, чтобы продать или сдать объект по более выгодной цене. Плюс этой технологии состоит в том, что она требует чуть меньше вложений, чем покупка качественной «вторички». Но есть и риски, связанные с рыночными колебаниями. Да и с постоянным ростом цен на стройматериалы невозможно предугадать затраты на ремонт. Прибыльность сделки в такой ситуации непредсказуема.

Несмотря на то, что рынок недвижимости постоянно растет и квартиры дорожают, у новичков-инвесторов всегда есть возможности для старта. Главное, вовремя увидеть эти возможности в виде подходящих госпрограмм и ипотечных условий.